타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 여기서 얘기하는 공작물이라 함은 지상공작물뿐만 아니라 지하 공작물도 포함되고 , 수목은 식림(植林)의 대상이 되는 식물을 말하며, 경작의 대상이 되는 식물 (벼·보리·야채·과수·뽕나무 등)은 포함하지 않는다.
관습법상의 지상권(예:분묘기지권 등) 또는 법정지상권(法定地上權)도 있으나, 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권이 설정된다.
민법상 지상권의 존속기간은 석조(石造) · 석회조 · 연와조(煉瓦造) 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물인 경우에는 5년이다.
이보다 단축한 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장하며, 계약으로 존속기간을 정하지 아니한 때에는 위의 최단(最短) 존속기간으로 한다.
건물이나 공작물을 소유하기 위하여 지하나 공중에 일정범위를 정하여 그 공간을 사용하는 권리를
구분지상권(區分地上權)이라고 한다(289조의 2).
지상권은 목적 토지를 사용하기 위한 권리로서, 이미 타인이 지상권 또는 전세권, 임차권 등 설정을 경료하였다면, 배타성으로 인하여 동일 토지에 지상권을 중복하여 설정할 수 없다. 다만, 타인이 토지의 일부에 대하여 지상권 또는 전세권, 임차권 등을 설정하였다면, 그 남은 토지에 대하여 지상권설정이 가능하다 .
토지의 공유지분에 대하여는 지상권설정등기를 할 수가 없다. 이는 다른 공유자의 동의가 있어도 불가하다.
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등기유형
